El mercado inmobiliario argentino está experimentando cambios constantes, reflejando las fluctuaciones económicas y las políticas gubernamentales. Los factores macroeconómicos, las regulaciones y la disponibilidad de crédito han impactado en su desarrollo a lo largo del tiempo.
A pesar de estos desafíos, el mercado ha demostrado resiliencia, innovando con nuevos productos y tecnologías para facilitar el acceso a la vivienda.
En este artículo, exploraremos la evolución del mercado inmobiliario, destacando las tendencias actuales y cómo las empresas del sector se están adaptando al entorno digital.
Desde la década de 1950 y 1960, Argentina presenció un auge en su mercado inmobiliario, marcando una etapa de desarrollo urbano moderno en todas las regiones del país. Durante este período y hasta 1975, las propiedades se valuaban en pesos y se ofrecían créditos en la misma moneda. Sin embargo, la crisis del “Rodrigrazo” provocó una devaluación del peso y una inestabilidad económica, llevando al mercado a cotizar en dólares.
Entre 1976 y 1981, bajo gobiernos militares y con políticas económicas de devaluación e inflación, los precios inmobiliarios aumentaron gradualmente, alcanzando su máximo histórico en 1981. La posterior guerra de Malvinas y el gobierno de Alfonsín marcó una baja prolongada, seguida de hiperinflación.
Con la administración de Menem, se implementaron reformas económicas como el plan de convertibilidad, trayendo estabilidad, confianza y acceso al crédito hipotecario, revitalizando así el mercado inmobiliario.
Sin embargo, la eliminación de la convertibilidad en 2001 desencadenó una profunda crisis económica, reduciendo los precios inmobiliarios a niveles de 1976. Tras esta crisis, con la estabilización gradual, los precios comenzaron a aumentar hasta 2012, cuando políticas como el cepo cambiario impactaron negativamente en el mercado de créditos hipotecarios.
Con el Gobierno de Mauricio Macri en 2015 y la introducción del crédito hipotecario UVA, los precios volvieron a repuntar, alcanzando un nuevo pico en 2018. Sin embargo, la tendencia se revirtió con el Gobierno de Alberto Fernández en 2019, volviendo los valores de las propiedades a niveles promedio de 2007.
A partir de 2023, parece haber una recuperación, con precios en aumento durante 8 meses consecutivos, según Zonaprop Index: “los precios acumulan 8 meses consecutivos de incremento, acumulando 1,9% desde julio del 2023 a enero 2024.”
En el mercado inmobiliario presente, las tendencias están muy relacionadas con el contexto socioeconómico y provocando nuevos comportamientos y preferencias de los compradores y de los inversores a la hora de hacer negocios.
Una tendencia de los últimos años y que se expandió a pesar de la merma del mercado de propiedades, es la construcción. Así lo explica Alan Mohadeb, socio de la desarrolladora CEK en una nota del diario La Nación: “Los desarrolladores nos estamos posicionando en tierra premium … Tenemos una sensación de que los proyectos elegidos para el segmento residencial…, serán los que logren diferenciarse por tipo de producto y en plazas donde siga habiendo más demanda que oferta”.
En el contexto actual, a pesar de la alta inflación, el mercado está reactivándose. Aunque los precios aún están en niveles bajos, el exceso de oferta y esta circunstancia generan oportunidades de compras interesantes que los clientes pueden aprovechar.
En estos tiempos, la pregunta es: ¿La propiedad está barata o cara? La respuesta depende de cómo la compares con los valores en otros países o con tus propios ahorros para comprar.
El aumento de las ventas se debe, en parte, a la preocupación por la inestabilidad. Esta preocupación lleva a los compradores a preferir comprar propiedades como resguardo de valor, con la esperanza de que los precios aumenten.
Por otro lado, los propietarios no reducirán sus precios aún más, ya que también esperan que los precios suban y que sus inversiones en propiedades sean rentables.
Las condiciones económicas influyen en la demanda, los precios y la oferta de propiedades. En el caso de mercados como el argentino, el impacto de los factores económicos es multicausal y se puede resumir en los siguientes ítems:
Inflación
La inflación significa literalmente que el valor real de la moneda se deprecia con el tiempo. Esto es, los precios de los bienes y servicios cuestan, en términos absolutos, cada vez más, pero eso no es todo, la inflación produce distorsiones en los mercados al dificultar la consolidación de precios de referencia.
Otro aspecto negativo de la inflación es que afecta la capacidad de compra de los consumidores, lo que aleja, cada vez más, el sueño de tener una casa propia.
Tipo de cambio
En los últimos años, la volatilidad en el tipo de cambio no ha afectado tanto el valor de las propiedades, ya que en dólares se ha llegado a un piso y es probable que no bajen más.
Sin embargo, las fluctuaciones en el tipo de cambio pueden impactar en los costos de construcción y tener un efecto negativo en el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Estabilidad económica
La estabilidad trae confianza, y la falta de ella aleja a los inversores y hace que los clientes potenciales decidan no comprar esperando “momentos mejores”.
La incertidumbre económica, la inseguridad jurídica, la falta de políticas de fomento de las inversiones claras y la inestabilidad en materia política desalienta la inversión en el mercado inmobiliario. Y todas estas situaciones se han dado, de forma concurrente o separadas, en las últimas décadas.
Tasas de interés
El aspecto financiero tiene un impacto directo en el mercado inmobiliario porque las tasas de interés determinan el costo de financiamiento para la compra de propiedades.
Cuando las tasas de interés son altas, los costos de endeudamiento son más elevados, lo que reduce el dinamismo en el mercado inmobiliario e incluso elimina todas las posibilidades de financiamiento.
Por otro lado, tasas de interés más bajas pueden estimular la demanda de propiedades al hacer que el financiamiento sea más accesible y asequible para los compradores e inversores.
El ingreso al mercado inmobiliario de una generación de clientes con más conciencia ambiental ha generado nuevas tendencias relacionadas con la sostenibilidad y el diseño. Conozcamos las más destacadas:
El creciente interés por comunidades sostenibles, seguras y conectadas se refleja en la alta demanda de propiedades en barrios cerrados que cuentan con espacios verdes y zonas dedicadas a la interacción social.
El incremento del precio de la energía y la necesidad de utilizar soluciones respetuosas con el medioambiente ha dado lugar a la demanda de edificios sostenibles. Algunas de las tecnologías que ya se aplican para la eficiencia energética son los paneles solares, la iluminación led, los cerramientos DVH y los sistemas inteligentes.
Los criterios ESG contribuyen a delinear los objetivos de los proyectos inmobiliarios y la operación de los edificios. Entre las acciones para seguir estos lineamientos se encuentra la selección de materiales de construcción sostenibles y respetuosos con el medio ambiente, la transparencia en los procesos y el cumplimiento estricto de las normas.
La idea es cuidar en el ambiente y, como explican los expertos en inversiones inmobiliarias de CBRE “Si bien los esfuerzos de reducción de carbono no necesariamente generarán mayores retornos de inversión, desempeñarán un papel destacado en la preservación del valor de los activos a medida que los ocupantes rehúyen cada vez más propiedades con un desempeño ambiental deficiente.”
Los proyectos inmobiliarios existentes hoy en el mercado priorizan el diseño centrado en las personas, las experiencias saludables, la accesibilidad, la seguridad y el bienestar mental y física. Esto incluye características como la iluminación natural, la adecuada ventilación, espacios verdes y áreas de recreación, la socialización y el esparcimiento.
La automatización y la digitalización están redefiniendo la forma en que se realizan las transacciones inmobiliarias, se gestionan las propiedades y se interactúa con los clientes. Estas son las tecnologías que más se eligen hoy en día:
Las plataformas y apps proporcionan una experiencia de búsqueda más personalizada para los compradores y los inquilinos. Además, brindan a los vendedores y agentes inmobiliarios una plataforma especialmente diseñada para publicar anuncios, implementar campañas de marketing y mucho más.
A este universo hay que sumar las redes sociales, como le explica Aylen Barattini, key Executive Manager de Tokko Broker “incorporar redes sociales como Facebook, Instagram o Twitter también, pero lo importante es que sí o sí aparezcan, aunque sea en una red social fuerte.”
El uso del CRM inmobiliario ayuda a la recopilación y análisis de datos, permitiendo una gestión más eficiente y rentable de las propiedades. Las soluciones de software de gestión inmobiliaria utilizan datos para realizar tareas como el seguimiento de las publicaciones, los resultados del marketing, la generación de leads y la creación de informes, entre otras funciones.
Esta automatización simplifica las operaciones diarias de los agentes inmobiliarios y también mejora la satisfacción del cliente, al garantizar un servicio más eficiente y personalizado.
Gracias a los recorridos virtuales, los potenciales compradores pueden realizar visitas en línea a las propiedades desde la comodidad de sus hogares, lo que les permite explorar cada espacio y detalle con un alto grado de realismo.
Esta tecnología ahorra tiempo también a para agentes inmobiliarios y les permite tener más horas para dedicar a las gestiones personales y el cierre de operaciones.
El mercado inmobiliario está evolucionando con tendencias positivas en cuanto a la valorización de las propiedades y el aumento de las operaciones. Pero también se está abriendo hacia el mundo de la sostenibilidad y la digitalización.
Sin embargo, como indica Julieta Lima, Sales Manager de Tokko Broker, en el webinar ¿Cómo hacer crecer tu inmobiliaria en la era digital? “cuando pensamos en automatización, pensamos en herramientas digitales que nos ayuden. Pero tiene que haber un humano, un ser humano atrás de esto y acá cuenta un montón la experiencia que cada uno de ustedes tenga dentro del rubro inmobiliario. Nadie mejor que ustedes van a ver cuál es su público, cómo es la manera en que ustedes tienen que acercarse ese público, digamos a nivel comunicación.”
Entonces, para ser exitosos en este mercado en constante cambio, los agentes inmobiliarios tienen que conocer estas tendencias, saber comunicarlas. La información actualizada les brindará una mayor solidez y la mejor posibilidad para atender sus clientes de manera personalizada y asertiva.
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Por TokkoBroker