¿Cómo hacer una tasación inmobiliaria en 3 pasos?

26 de mayo, 2021

¿Te cuesta adaptarte a los cambios del mercado inmobiliario? ¿Estás cansado de intentar mejorar tus ventas y reducir costos? ¿Encuentras problemas a la hora de valuar propiedades? Uno de los puntos clave para triunfar en la industria inmobiliaria es la tasación. Por eso si quieres aprender cómo tasar un inmueble en tres simples pasos, este artículo es para ti.

Tasación inmobiliaria: la clave para comprar o vender una propiedad

“Tasar” es otorgarle un valor monetario a un bien, ya sea este un inmueble (como casas, departamentos o terrenos) o un bien mueble (como obras artísticas o automóviles).

En la tasación inmobiliaria, se le asigna un precio a una propiedad tomando en cuenta diversas características, ya sea para vender o comprar el inmueble. De esta manera, tanto el comprador como el vendedor pueden comparar entre las distintas alternativas para tomar la mejor decisión. Realizando una valuación inmobiliaria profesional, aumentan las chances de que tanto el comprador como el vendedor queden satisfechos con la operación.

Generalmente, la tasación es realizada por profesionales como arquitectos, martilleros públicos, ingenieros o, en algunos casos, los jueces. El dueño del inmueble deberá aceptar que, más allá de sus pretensiones, su propiedad cuenta con un valor real que es determinado por profesionales con experiencia y capacidad para hacerlo en forma acertada.

Dos brokers inmobiliarios cerrando una transacción inmobiliaria

¿Qué se tiene en cuenta al tasar un inmueble?

A la hora de determinar el precio de un inmueble, se deben tomar en cuenta distintas variables que le darán a la propiedad un valor justificado.

Los expertos en la materia coinciden en que lo primero que hay que considerar para una correcta tasación inmobiliaria es la ubicación y el entorno de la propiedad. En este punto, tendremos en cuenta tanto el barrio como otros factores: ¿se encuentra sobre una calle principal o sobre una calle secundaria? ¿Es de fácil acceso a servicios como educación, salud y transporte público? ¿Se trata de un entorno residencial o comercial? Así, analizando cada uno de estos factores, podremos comparar el valor de la propiedad que estamos tasando con otras de similares características en la zona.

Además, se deberá tener en cuenta qué tipo de inmueble es: su valor variará dependiendo de si se trata de un terreno baldío, un departamento, una casa, etc. Se debe considerar, también, la antigüedad de la construcción, y las reconstrucciones y mantenimientos que haya tenido a lo largo de los años.

En el caso de la tasación de un departamento, es vital tener en cuenta el estado del edificio, las amenities, las mejoras y su estado de mantenimiento. Dentro de la unidad se deben tener en cuenta aspectos como:

  • Distribución de los ambientes y su funcionalidad
  • Iluminación
  • Cantidad de ambientes
  • Superficie
  • Las vistas.

Asimismo, tenemos que mirar otros detalles cómo, por ejemplo: ¿cuenta con jardín, piscina, cochera, porche o balcón? ¿Con qué materiales fue construido? ¿De qué están hechos los pisos? ¿Cuál es su altura? También debemos considerar las escaleras, los techos, ventanas o ventanales, las puertas de acceso y la calefacción.

Habrá que prestar suma atención a la inspección de cañerías, baños y cocinas, que son zonas en las cuales la humedad abunda y podría generar grandes problemas con costosas reparaciones en la unidad.

Imagen representativa de un inmueble al cual se le realiza una tasacion inmobiliaria

¿Cuáles son los criterios para la tasación?

Hay diversos criterios a la hora de tasar una propiedad. Cada tasador escogerá el criterio que sea conveniente dentro del contexto en el que se encuentra.

  • Criterio de referentes directos: consiste en comparar propiedades similares para determinar el valor del inmueble que queremos tasar. Se podrán tener en cuenta publicaciones de inmuebles dentro del mismo edificio, cuadra o zona. Para esto, es necesario individualizar la propiedad teniendo en cuenta sus características particulares. Así, el inmueble a ofrecer ingresará en el mercado de una forma más competitiva.
  • Valor de reposición: se calcula el precio de la construcción del inmueble según los valores actuales y, teniendo en cuenta su antigüedad, se lo amortiza. Este es un criterio de tasación subsidiario, que no se utiliza como primera opción, ya que se recurre a él cuando se pierden los valores de referencia del mercado, o cuando se trata de valorizar bienes que son complicados de comparar con otros.
  • Capitalización de ingresos: este método se relaciona con el valor del alquiler del bien. En este caso, la tasación se puede realizar a través del ingreso mensual que produce el alquiler. Por ejemplo, si el nivel de rentabilidad mensual se encuentra entre el 2.5% y el alquiler es de $30.000, el bien costará $1.200.000.

¿Cómo hacer una tasación inmobiliaria?

Si quieres aumentar las ventas en tu inmobiliaria, deberás considerar que el método de tasación más utilizado hoy en día es el criterio de referentes indirectos. Este método permite optimizar ventas, ya que accedes con facilidad a información comparativa para llevar a cabo la valuación inmobiliaria. En ese sentido, se puede acceder a sitios web como Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre para realizar dicha comparación. 

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La valuación inmobiliaria se puede realizar en 3 pasos.

  1.       Individualizar la propiedad a valuar

Se deberá analizar en detalle la propiedad que se quiere valuar para poder determinar y entender su precio. Se tendrán en cuenta sus características básicas como el tipo de propiedad, la cantidad de ambientes y la ubicación. También se tendrán en cuenta las variables secundarias como las refacciones hechas, la calidad de los materiales con los cuales la propiedad fue construida, el estado del edificio en el cual el inmueble se encuentra y la disponibilidad del ascensor y escaleras.

Agente inmobiliario con el cliente discutiendo los aspectos de como hacer una tasacion inmobiliaria
  1.       Identificar las propiedades similares y calcular el valor del m2

Se buscan propiedades de características similares a la propiedad que se está tasando. Este paso es uno de los más críticos, puesto que esa comparación permitirá establecer un precio competitivo del inmueble.

Una vez hecha esta investigación, se deberá tener en cuenta el valor del metro cuadrado de propiedades similares a la que se quiere valuar, dividiendo el valor de cada una de ellas por su respectiva superficie expresada en metros cuadrados.

Hay ciertos ambientes dentro de la propiedad que podrían distorsionar la estimación de valor. Por eso, si la propiedad tiene cochera, deberemos sustraer el valor de la cochera al valor de la publicación.

Además, normalmente las propiedades cuentan con superficies cubiertas, semicubiertas y descubiertas, las cuales hacen que la valuación inmobiliaria varíe. Un coeficiente comúnmente utilizado y sencillo es:

  • Superficie cubierta: contabilizar 1 metro de superficie cubierta como 1 metro de superficie computable.
  • Superficie semicubierta: contabilizar 2 metros de superficie semicubierta como 1 metro de superficie computable.
  • Superficie descubierta: contabilizar 4 metros de superficie descubierta como 1 metro de superficie computable

Luego, se le sigue un simple cálculo matemático:

Valor m2 = (Precio de Publicación - Precio Cochera promedio en el barrio) / Superficie computable total

Este cálculo se deberá repetir con todas las propiedades que sean aptas para ser comparadas con la propiedad en cuestión.

  1.       Determinar el valor de la propiedad

Se deberá determinar la superficie total de nuestra propiedad para poder multiplicar dicho número por el valor promedio del metro cuadrado de las propiedades comparables a la nuestra. De esta manera, obtendremos una aproximación sobre cuánto puede llegar a valer nuestra propiedad.

En la actualidad, el gran problema del marketing inmobiliario es que solo un pequeño porcentaje de los potenciales clientes finalizan la operación. Esto se debe a que la gestión inmobiliaria, debido a la enorme multiplicidad de plataformas de internet que existen, es una tarea compleja.

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