¿Cómo hacer una tasación inmobiliaria en 3 pasos?

¿Te cuesta adaptarte a los cambios del mercado inmobiliario? ¿Estás cansado de intentar mejorar tus ventas y reducir costos? ¿Encuentras problemas a la hora de valuar propiedades?

Actualmente, uno de los puntos clave para triunfar en la industria inmobiliaria es la tasación. Cuando algo se tasa, lo que se pretende es averiguar cuál es su valor. Una tasación inmobiliaria consistirá, por lo tanto, en establecer el precio de un bien inmueble.

Por esta razón, y porque consideramos sumamente importante que realices esta práctica de la mejor manera para que tus clientes puedan confiar ciegamente en tu experiencia, este artículo es perfecto para ti. 

Tasación inmobiliaria: la clave para comprar o vender una propiedad

En simples palabras, “Tasar” hace referencia a la capacidad de otorgarle un valor monetario a un bien, ya sea este, un inmueble (casas, departamentos o terrenos) o un bien mueble (como obras artísticas o automóviles).

En la tasación inmobiliaria, se le asigna un precio a una propiedad, tomando en cuenta diversas características, tanto para vender, como para comprar el inmueble. De esta manera, tanto el comprador, como el vendedor, pueden comparar entre las distintas alternativas, y finalmente inclinarse para tomar la mejor decisión. Realizando una valuación inmobiliaria profesional, aumentan las chances de que tanto el comprador como el vendedor queden satisfechos con la operación.

Generalmente, la tasación es realizada por profesionales tales como arquitectos, martilleros públicos, ingenieros, y en algunos casos, jueces. Una vez tasada la propiedad, el dueño del inmueble deberá aceptar que, más allá de sus pretensiones, su propiedad cuenta con un valor real que es determinado por profesionales con experiencia y capacidad para hacerlo en forma acertada.

¿Qué se tiene en cuenta al tasar un inmueble?

A la hora de determinar el precio de un inmueble, se deben tomar en cuenta distintas variables que le darán a la propiedad un valor justificado.

En primer lugar, los expertos coinciden en que lo primero que hay que considerar para una correcta tasación inmobiliaria es la ubicación y el entorno de la propiedad. 

En este punto, se hará hincapié en los siguientes aspectos de la vivienda: ¿Se encuentra sobre una calle principal o sobre una calle secundaria? ¿Es de fácil acceso a servicios como educación, salud y transporte público? ¿Se trata de un entorno residencial o comercial? De esta manera, y analizando cada uno de estos factores, se podrá comprar el valor de la propiedad que estamos tasando con otras de similares características en la zona.

Por otra parte, también se deberá tener en cuenta qué tipo de inmueble es, ya que su valor variará dependiendo de si se trata de un terreno baldío, un departamento o una casa. Se debe considerar, también, la antigüedad de la construcción y mantenimientos que haya tenido a lo largo de los años.

En el caso de la tasación de un departamento, es vital tener en cuenta el estado del edificio, los amenities, las mejoras y su estado de mantenimiento.

Algunos aspectos a considerar: 

• Distribución de los ambientes y su funcionalidad.
• Iluminación.
• Cantidad de ambientes.
• Superficie.
• Las vistas.

¿Cuáles son los criterios para la tasación?

Hay diversos criterios a la hora de tasar una propiedad. 

A continuación, podrás escoger el criterio que más se adapte al contexto situacional de cada propiedad: 

• Criterio de referentes directos: Consiste en comparar propiedades similares para determinar el valor del inmueble que queremos tasar. Se podrán tener en cuenta publicaciones de inmuebles dentro del mismo edificio, cuadra o zona. Para esto, es necesario individualizar la propiedad teniendo en cuenta sus características particulares. Así, el inmueble a ofrecer ingresará en el mercado de una forma más competitiva.
  
  
• Valor de reposición: Se calcula el precio de la construcción del inmueble según los valores actuales, y teniendo en cuenta su antigüedad, se lo amortiza. Este es un criterio de tasación subsidiario, que no se utiliza como primera opción, ya que se recurre a él cuando se pierden los valores de referencia del mercado, o cuando se trata de valorizar bienes que son complicados de comparar con otros.
• 
  Capitalización de ingresos: Este método se relaciona con el valor del alquiler del bien. En este caso, la tasación se puede realizar a través del ingreso mensual que produce el alquiler. Por ejemplo, si el nivel de rentabilidad mensual se encuentra entre el 2.5% y el alquiler es de $30.000, el bien costará $1.200.000.

¿Cómo hacer una tasación inmobiliaria?

Si quieres aumentar las ventas en tu inmobiliaria, deberás considerar que el método de tasación más utilizado hoy en día es el criterio de referentes indirectos. Este método permite optimizar ventas, ya que accedes con facilidad a información comparativa para llevar a cabo la valuación inmobiliaria. En ese sentido, se puede acceder a sitios web como Zonaprop y Mercado Libre para realizar dicha comparación. 

Para aprender cómo mejorar las publicaciones en portales como Mercado Libre y Zonaprop, haz clic aquí.

La valuación inmobiliaria se puede realizar en 3 simples pasos.

• Individualizar la propiedad a valuar: Se tendrán en cuenta sus características básicas como el tipo de propiedad, la cantidad de ambientes y la ubicación. También se tendrán en cuenta las variables secundarias como refacciones, la calidad de los materiales con los cuales la propiedad fue construida y el estado del edificio.
  
  
• Identificar las propiedades similares y calcular el valor del m2: Se buscan propiedades de características similares a la propiedad que se está tasando. Este paso es uno de los más críticos, puesto que esa comparación permitirá establecer un precio competitivo del inmueble.

Una vez hecha esta investigación, se deberá tener en cuenta el valor del metro cuadrado de propiedades similares a la que se quiere valuar, dividiendo el valor de cada una de ellas por su respectiva superficie expresada en metros cuadrados.

Un coeficiente comúnmente utilizado y sencillo es:

• Superficie cubierta: contabilizar 1 metro de superficie cubierta como 1 metro de superficie computable.
• Superficie semicubierta: contabilizar 2 metros de superficie semicubierta como 1 metro de superficie computable.
• Superficie descubierta: contabilizar 4 metros de superficie descubierta como 1 metro de superficie computable.

Luego, se le sigue un simple cálculo matemático:

• Valor m2 = (Precio de Publicación - Precio Cochera promedio en el barrio) / Superficie computable total.

Este cálculo se deberá repetir con todas las propiedades que sean aptas para ser comparadas con la propiedad en cuestión.

• Determinar el valor de la propiedad:

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