El objetivo principal de tasar una vivienda es establecer el precio real del bien raíz, considerando así su estado de mantenimiento, sus características, la ubicación geográfica y otros puntos relevantes.

A raíz de estos detalles y de los procedimientos involucrados en el trámite, muchos profesionales afrontan problemas a la hora de la tasación.

De hecho, tasar una vivienda es un proceso que no solo abarca la detección del precio de venta ideal, sino también un combo de desafíos vinculados a la percepción del cliente y a las tendencias del giro inmobiliario y de las transacciones de compraventa.

Sin duda, uno de los puntos clave para triunfar en la industria inmobiliaria es la tasación. Más allá de asegurar un buen nivel de ganancias, evita que los costos afecten en gran medida los márgenes de beneficios.

Tasar una vivienda correctamente es clave para optimizar la imagen de la empresa ante los inversionistas potenciales.

Así, determinar el valor del inmueble bajo premisas coherentes y acordes con la coyuntura del mercado permite que los clientes puedan usarlo para aumentar la probabilidad de éxito al solicitar una hipoteca o un financiamiento, entre otros beneficios.

Todo esto confluye en el incremento del número de negocios y, por ende, en la rentabilidad de las empresas inmobiliarias.

Te invitamos a leer este contenido para que obtengas información relevante sobre la importancia y las mejores prácticas para tasar una vivienda.

¡Adelante!

¿Cómo puedo saber el valor de tasación de mi vivienda?

Definimos a la palabra “tasar” como la capacidad de otorgarle un valor monetario a un bien. Este puede ser un bien inmueble, como una casa, un departamento o un terreno; o un bien mueble que demande tasación, por ejemplo, una obra de arte o un automóvil.

Para tasar una vivienda, se asigna un precio al bien raíz considerando una serie de características, ya sea para vender o para comprar el inmueble. De esta manera, tanto el comprador como el vendedor pueden comparar entre las distintas alternativas y, finalmente, inclinarse para tomar la decisión más conveniente.

Por lo tanto, una valuación inmobiliaria profesional es clave para aumentar la satisfacción de las partes involucradas. Mientras que el vendedor incrementa la probabilidad de cerrar buenos negocios, los clientes tienden a quedar más satisfechos con su inversión inmobiliaria.

Como ves, tasar una vivienda es una operación que demanda una serie de conocimientos técnicos, por lo que, generalmente, la realizan arquitectos, martilleros públicos, ingenieros y, en algunos casos, jueces.

Una vez tasada, es importante que el dueño del inmueble acepte poner en venta la propiedad por ese precio. Para eso, vale la pena argumentar que la definición del monto real implica varios procedimientos y que este trámite cuenta con el conocimiento y la experiencia de profesionales altamente capacitados en el giro inmobiliario.

¿Cómo tasar el valor de una propiedad?

Si quieres aumentar las ventas en tu negocio, una muy buena alternativa es basar la tasación en la metodología más usada en la actualidad: el criterio de referentes indirectos.

Este método se ha vuelto extraordinariamente relevante para optimizar ventas, pues permite acceder con facilidad a información comparativa y, por consiguiente, realizar una valoración inmobiliaria fundamentada en datos fiables, seguros y verdaderos.

Vale la pena usar las herramientas disponibles y las estrategias más modernas para establecer un precio que atienda tanto las expectativas del propietario y los objetivos de ingresos del intermediario como los intereses del inversionista.

Además de recurrir a la tecnología y a las prácticas innovadoras, es importante cumplir con las diferentes etapas de una valuación inmobiliaria.

¡Sigue los siguientes 3 pasos!

1. Individualizar la propiedad a valuar

En el primer paso, el experto o el equipo comercial reúne una serie de datos sobre las características básicas del inmueble, como el tipo de propiedad, la cantidad de ambientes y la ubicación.

Sobre el primer punto, debemos tener siempre presente que los nichos inmobiliarios presentan ciertas oscilaciones dependiendo de las demandas del mercado.

Por ejemplo, es posible que los inmuebles residenciales se encuentren muy valorados, mientras que los bienes raíces comerciales presentan una retracción en las ventas. De ahí la necesidad de investigar la situación actual del rubro y apoyarse en proyecciones.

Lo mismo ocurre con la cantidad de ambientes, pues frecuentemente detectamos diferencias en las preferencias de compra.

Un buen ejemplo de esto ocurrió hace muy poco tiempo, durante la pandemia: gran parte de las personas que decidieron comprar inmuebles residenciales, prefirieron opciones más amplias, con más metros cuadrados en virtud del aislamiento. En consecuencia, se registró una disminución en la búsqueda por inmuebles compactos.

Considerar la ubicación geográfica del bien raíz es clave para tasarlo de manera adecuada en virtud de las diferencias estructurales y de desarrollo de las zonas.

Así pues, las regiones más valoradas, por lo general, presentan una muy buena infraestructura vial, gran potencial económico y diferenciales, como lugares de relajación y entretenimiento.

Más allá de sopesar estos factores primarios y básicos, el responsable de la tasación necesita considerar otras variables, como las refacciones que se han hecho en el inmueble, la calidad de los materiales presentes en su estructura y el estado del desarrollo.

2. Encontrar propiedades similares y calcular el precio del metro cuadrado

En esta etapa, el equipo comercial o el agente debe encontrar inmuebles con características parecidas a las de la propiedad que se necesita tasar. Este es un paso clave, dado que permite definir un precio competitivo frente a las otras opciones de mercado.

Tras concluir la investigación, se considera el valor del m2 de propiedades similares a la que se desea encontrar el precio ideal. Para eso, se divide el precio de cada una por su respectiva superficie en metros cuadrados.

Recomendamos que utilices el siguiente coeficiente, sencillo y relevante:

• Superficie cubierta: un metro de superficie cubierta equivale a un metro de superficie computable.
• Superficie semicubierta: dos metros de superficie semicubierta equivale a un metro de superficie computable.
• Superficie descubierta: cuatro metros de superficie descubierta equivalen a un metro de superficie computable.

Después, ten en cuenta este cálculo:

• Valor m2 = (Precio de Venta - Precio de Cochera promedio en el barrio) / Superficie computable total

Este cálculo se aplica a todas las unidades aptas para la comparación con el inmueble que se desea tasar.

3. Calcular el valor de la propiedad

Ahora que el experto cuenta con los datos necesarios tanto de la propiedad como de los inmuebles similares, se encuentra listo para establecer el precio del bien raíz.

Para tasar una vivienda, el profesional debe considerar la superficie total de la propiedad, multiplicando ese número por el precio promedio del metro cuadrado de los inmuebles similares. Lo ideal es que use una calculadora para tasar una casa o un departamento. De esta manera, obtiene un resultado más exacto y con menor incidencia de errores.

A partir de este cálculo, es posible estimar el precio de venta del bien raíz de modo que impacte favorablemente en el mercado y cautive la atención de las personas que buscan su nuevo hogar o una excelente oportunidad de inversión.

¿Qué se tiene en cuenta al tasar un inmueble?

A la hora de determinar el precio de un inmueble, se deben tomar en cuenta distintas variables que le darán a la propiedad un valor justificado.

En primer lugar, los expertos coinciden en que lo primero que hay que considerar para una correcta tasación inmobiliaria es la ubicación y el entorno de la propiedad. Tanto es así que recalcamos la importancia de este factor en el apartado anterior.

En este punto, es importante tomar en cuenta las siguientes preguntas:

• ¿Se encuentra sobre una calle principal o sobre una calle secundaria?
• ¿Es de fácil acceso a servicios, como educación, salud y transporte público?
• ¿Se trata de un entorno residencial o comercial?

De esta manera, y analizando cada uno de estos factores, podemos comparar el valor de la propiedad que estamos tasando con otras en la misma zona que presentan características similares al objeto de investigación.

En el caso de la tasación de un departamento, es vital tener en cuenta el estado del edificio, las amenidades que proporciona a los residentes, las mejoras y su estado de mantenimiento.

Asimismo, a la hora de tasar un bien raíz, vale la pena considerar otros aspectos, tales como: 

• Distribución de los ambientes y su funcionalidad.
• Iluminación.
• Cantidad de ambientes.
• Superficie.
• Las vistas.

¿Cuáles son los criterios para la tasación?

La tasación de una propiedad implica la consideración de diversos criterios. La selección de uno o más factores depende del contexto de cada propiedad, así como del momento actual del mercado inmobiliario.

Criterio de referentes directos

Consiste en comparar propiedades similares para determinar el valor del inmueble que queremos tasar. Se podrán tener en cuenta publicaciones de inmuebles dentro del mismo edificio, cuadra o zona.

Para eso, es necesario individualizar la propiedad teniendo en cuenta sus características particulares. Así, el inmueble a ofrecer ingresará en el mercado de una forma más competitiva, tal como explicamos en nuestro contenido.

Valor de reposición

Se calcula el precio de la construcción del inmueble según los valores actuales y, teniendo en cuenta su antigüedad, se lo amortiza.

Este es un criterio de tasación subsidiario, que no se utiliza como primera opción, ya que se toma en cuenta cuando se pierden los valores de referencia del mercado o cuando se trata de estimar los precios de bienes que son complicados de comparar con otros.

Capitalización de ingresos

Este método se relaciona con el valor del alquiler del bien. En este caso, la tasación se puede realizar a través del ingreso mensual que produce el alquiler.

Por ejemplo, si el nivel de rentabilidad mensual se encuentra entre el 2.5% y el alquiler es de $30.000, el bien costará $1.200.000.

Estás listo para tasar una vivienda correctamente

En definitiva, tasar una vivienda de forma correcta ayuda a impulsar los negocios inmobiliarios, ya que proporciona beneficios a todas las partes involucradas.

Recuerda que el proceso de tasación implica el cumplimiento de 3 pasos:

• Individualizar la propiedad a valuar.
• Identificar las propiedades similares y calcular el valor del m2.
• Calcular el valor de la propiedad.

Tras completarlos, considerando las mejores prácticas y teniendo presentes los criterios básicos, es posible adjudicar un precio justo, atractivo y, sobre todo, competitivo ante las otras alternativas disponibles en el mercado.

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