Hoy en día, en el mercado inmobiliario, los inmuebles ofrecen una gran variedad de oportunidades para invertir, resguardar el capital o crear riqueza a largo plazo. Sin embargo, solo poseer inmuebles no garantiza estos resultados; se requiere una gestión efectiva para optimizar el rendimiento de las propiedades.
En definitiva, es esencial una buena gestión para aprovechar al máximo esta diversidad, generar negocios inmobiliarios sostenibles en el tiempo y consolidar una cartera de clientes e inversionistas sólida.
Tipos de inmuebles: residenciales, comerciales y más
Alguna vez te preguntaste ¿por qué a las propiedades inmuebles también se las llama bienes raíces? Los expertos Economipedia lo explican claramente:
“Los bienes raíces se refieren a propiedades como casas, departamentos, terrenos y otros inmuebles que están fijos en un lugar. Incluyen desde el hogar donde vivimos, hasta el espacio donde trabajamos o el terreno donde se pueden construir nuevas estructuras.”
La cualidad de estar fijos en un lugar les ha dado, por analogía, el nombre de “raíces”. Pero existen otras características que los diferencian entre sí y que nos permite clasificarlos en distintos tipos de inmuebles:
Residenciales
- Casas unifamiliares: se trata de las viviendas independientes diseñadas para albergar a una sola familia.
- Departamentos: son las unidades habitacionales dentro de edificios.
- Dúplex/Triplex: son propiedades residenciales de dos o tres unidades cada una con su entrada independiente y que fueron construidas sobre un terreno subdividido.
- PH: inmuebles construidos sobre una unidad de terreno y que comparten espacios como la entrada, las cocheras o un patio.
Comerciales
- Edificios de oficinas: espacios de trabajo diseñados para empresas y actividades comerciales.
- Locales comerciales: inmuebles para el uso de tiendas minoristas, restaurantes, cafeterías y otros negocios.
- Centros comerciales: complejos de locales comerciales diseñados en un solo espacio.
- Edificios industriales: inmuebles utilizados para la fabricación, almacenamiento o distribución de productos.
Especiales
- Inmuebles históricos: edificios o estructuras con valor histórico o arquitectónico significativo.
- Residencial de lujo: inmuebles premium con características y comodidades exclusivas.
- Propiedades rurales: parcelas e inmuebles situadas en áreas rurales, como granjas, estancias o casas de campo.
- Inmuebles especiales: propiedades únicas como castillos, faros, molinos de viento, entre otros.
Inversiones
- Propiedades usadas para alquiler: inmuebles destinados a generar ingresos a través de alquileres residenciales, industriales y comerciales.
- Bienes raíces vacacionales: inmuebles que se adquieren para funcionar como residencias secundarias o para la explotación de alquileres vacacionales.
- Terrenos y parcelas: zonas sin construcciones que pueden ser aptas para el desarrollo inmobiliario, residencial, comercial o industrial.
- Propiedades de inversión: propiedades que se adquieren con el objetivo de apreciación del valor a largo plazo o para desarrollar y revender. En este tipo de propiedades encontramos dos segmentos de negocios:
- Build to Rent - BTR (Construir para alquilar): construcción de propiedades residenciales específicamente diseñadas para ser alquiladas en lugar de vendidas. Los inversores adquieren o desarrollan edificios de apartamentos, complejos residenciales o comunidades planificadas con el propósito de alquilar unidades a largo plazo.
- Build to Sell - BTS (Construir para vender): construcción de inmuebles con el objetivo de venderlos a compradores individuales o institucionales. Esto puede incluir la construcción de casas unifamiliares, condominios, o edificios comerciales para su venta en el mercado.
Desafíos de la gestión de diferentes tipos de propiedades
Los objetivos de una gestión eficiente son varios e incluyen garantizar que la propiedad esté en buen estado, se mantenga con un nivel de ocupación óptimo y cumpla con todas las regulaciones y leyes locales.
Estos son algunos de los desafíos que tienen los agentes y administradores inmobiliarios para cumplir con esas metas en la gestión de los diferentes tipos de propiedades:
Valoración y tasación
Para realizar la valoración y tasación de propiedades es necesario conocer en profundidad el mercado y las características propias del inmueble como la ubicación, el tamaño, el tipo de construcción y el uso de la propiedad.
Esta tarea implica un desafío para los profesionales inmobiliarios ya que una correcta determinación del valor de mercado de una propiedad, ya sea para venta o alquilar, la hará más o menos competitiva en el mercado.
Requisitos legales y normativos
Cada tipo de propiedad está sujeto a diferentes requisitos legales, que pueden variar según la jurisdicción en la que se encuentren y el uso de la propiedad.
Los profesionales inmobiliarios tienen que conocer qué regulaciones se encuentran vigentes para cada tipo de inmueble y asegurarse de cumplir con todas las leyes aplicables. El objetivo es evitar problemas legales y financieros, tanto para la inmobiliaria, como para los clientes.
Mantenimiento de las propiedades
En este tema el desafío es mantener a los inmuebles en buen estado para poder aprovechar el mejor rendimiento económico.
Diferentes tipos de propiedades necesitan tareas y reparaciones de diversa naturaleza, por ejemplo, los locales comerciales pueden requerir mantenimiento de sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, mientras que los departamentos requieren más atención en el funcionamiento de sus sistemas como plomería, electricidad, agua, etc; las casas suman el tema de la estética de los frentes y la manutención de los espacios verdes.
Relación con clientes, inquilinos e inversores
El aspecto de las relaciones con los clientes, ya sean compradores, vendedores, inquilinos o inversionistas, también puede variar según el tipo de propiedad.
Por ejemplo, en el caso de las propiedades residenciales, los desafíos se presentan con la rotación de inquilinos, el cobro de alquileres y la resolución de disputas entre vecinos. Por otro lado, quienes gestionan inmuebles comerciales pueden enfrentar retos relacionados con la negociación de contratos de alquiler y el control del correcto uso del local.
Evaluación de riesgos y seguros
Los daños potenciales son diferentes en cada tipo de propiedad y aquí el desafío es saber estandarizar los riesgos para conseguir las primas y coberturas de seguros más convenientes.
Según el tipo de inmueble, su ubicación y su uso pueden presentarse diferentes situaciones como incendios, inundaciones, robos o responsabilidad civil. Los profesionales inmobiliarios deben evaluar cuidadosamente estos riesgos y asegurarse de tener la cobertura de seguro adecuada para proteger las propiedades.
Estrategias para la gestión efectiva de portafolios inmobiliarios
Los portafolios inmobiliarios gestionados de manera efectiva pueden aportar flujos de efectivo constantes, estabilidad financiera y ganancias potenciales, resultado de la apreciación de su valor en el tiempo. Aquí tienes una lista de estrategias que puedes aplicar en tus portafolios o los de tus clientes:
Investigación de mercado
Como en cualquier negocio, la investigación del mercado es algo básico. En el caso de carteras inmobiliarias se deben analizar los siguientes aspectos:
- Oferta y demanda en las zonas donde se encuentran las propiedades.
- Ubicación para una tasación asertiva.
- Entornos de los inmuebles, accesibilidad y servicios.
- Tendencias de precios a lo largo de los años.
Diversificación de inversiones
En todo tipo de inversiones la diversificación es la clave, incluso en el mercado inmobiliario. Esta estrategia puede reducir el riesgo y maximizar la rentabilidad a largo plazo.
Realizá una diversificación inteligente en tipos de propiedades de los cuales comprendas bien su funcionamiento y gestión. Por ejemplo, si te dedicas a invertir en viviendas familiares, hazlo en casas y departamentos, ya que, dependiendo de las tendencias, se valorarán unos u otros.
Financiamiento
La elección de determinadas estrategias de financiamiento puede tener un impacto significativo en la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria. Algunas opciones a considerar son:
- Tomar hipotecas con tasas de interés competitivas y condiciones favorables.
- Tener apalancamiento disponible para invertir con menos capital propio.
- Acceder a un refinanciamiento en el caso que las tasas de interés disminuyan.
Valor agregado
Los portafolios inmobiliarios de inmuebles que requieren rehabilitación suelen ser sólidos y muy rentables. Por ejemplo, la tendencia del flipping house, la restauración de propiedades antiguas y las modernizaciones parciales o totales agregan valor a los inmuebles.
Sin embargo, para que esta estrategia sea efectiva, en este aumento del precio de reventa o el alquiler que puedes cobrar, es importante calcular el costo de las mejoras.
Tendencias tecnológicas
Las tendencias tecnológicas juegan un papel clave en la gestión inmobiliaria. Plataformas en línea, aplicaciones móviles y herramientas de análisis pueden ayudarte a encontrar oportunidades, gestionar contactos, evaluar propiedades y gestionar tus activos de manera más eficiente.
Además, los recursos tecnológicos le brindan a los agentes inmobiliarios la posibilidad de reaccionar y encontrar soluciones tempranas a los problemas, lo que ahorra tiempo y dinero.
Importancia de la personalización en la gestión inmobiliaria
Según lo definen los expertos en marketing de Deloitte, “La personalización es el conjunto de estrategias y acciones que nos permiten ofrecer una oferta de productos y servicios diferenciados para cada cliente.” En la gestión inmobiliaria se trata de comprender las necesidades de compradores, inquilinos, inversores y vendedores, para ofrecerles soluciones a medida.
¿Pero esto cómo se logra? Con estos simples pasos:
- Interactuar con los clientes para entender sus necesidades.
- Identificar oportunidades de propiedades para cada cliente.
- Encontrar esos valores de customización que hacen de un inmueble el match ideal.
En este sentido, es importante el conocimiento del público objetivo y del cliente ideal, así lo explica Julieta Lima, Sales Manager de Tokko Broker en el Webinar ¿Cómo hacer crecer tu inmobiliaria en la era digital?, “es fundamental entender al target que nos vamos a dirigir. Esto va a hacer que nuestra comunicación esté alineada a esa situación y que nosotros nos comuniquemos con las personas que queremos atraer.”
Lo interesante de este proceso de personalización de la gestión, es que puede acelerarse mucho gracias a la tecnología, ya que el análisis de los datos permite hacer segmentaciones efectivas, dirigir los mensajes a los clientes con mejor potencial de conversión y acelerar los tiempos del viaje de compra y de la toma de decisiones.
En definitiva, los profesionales inmobiliarios que ofrecen servicios personalizados en la gestión inmobiliaria tienden a ser más exitosos al aumentar la satisfacción del cliente, lograr mejores tasas de retención y multiplicar el conocimiento del negocio a través de las referencias, lo que contribuye al crecimiento sostenible a largo plazo.
Rol del CRM en la gestión eficiente de diversos inmuebles
En el centro de una gestión efectiva de inmuebles se encuentra el uso de herramientas tecnológicas avanzadas, como los sistemas CRM. Estas plataformas permiten que los profesionales inmobiliarios cuenten con la información completa sobre propiedades, clientes, contratos y transacciones.
Para la gestión inmobiliaria, un CRM puede aportar:
- Información centralizada en una sola ubicación facilita respuestas rápidas a los clientes. Un ejemplo concreto fue proporcionado por Aylen Barattini, Key Executive Manager de Tokko Broker, en nuestro canal de YouTube. Ella mencionó que si un cliente tiene una búsqueda activa, se puede configurar esa búsqueda en el CRM. Entonces, si aparece una propiedad que coincide con lo que está buscando, el sistema enviará automáticamente un correo electrónico al cliente con los detalles de esa propiedad.
- Transparencia en las comunicaciones, gracias a que se puede hacer un seguimiento mejorado de las conversaciones en diferentes canales.
- Mensajes personalizados surgidos del análisis de datos de los clientes y que pueden incluir campañas de correo electrónico o de mensajes automatizados con consejos sobre el mantenimiento de las propiedades, ofertas, etc.
- Flujo de trabajo ordenado en la gestión de las propiedades que además se comparte con toda la empresa, lo que permite el compromiso de todo el personal en el proceso.
Tipos de inmuebles: búsquedas y soluciones
Hoy en día, los clientes buscan activamente a los agentes inmobiliarios con una gran cantidad de información que obtienen de diversas fuentes como redes sociales, aplicaciones y plataformas especializadas.
Están bien informados sobre el tipo de propiedad que desean negociar, sus valores económicos e incluso las tendencias de precios.
¿Entonces, cómo podemos satisfacer a estos nuevos clientes y ofrecerles algo único? Ofreciéndoles soluciones personalizadas y una gestión de propiedades impecable según sus necesidades específicas.
En definitiva, un agente inmobiliario aspira a maximizar las oportunidades del mercado para sus clientes, lo cual logra gestionando de manera eficiente su cartera de propiedades. La clave radica en disponer de datos precisos, como los proporcionados por el software inmobiliario TokkoBroker, el socio digital preferido para el sector inmobiliario.
